Centri Commerciali, quali sono quelli che “funzionano”?

Positivo il saldo aperture-chiusure dei centri commerciali nel 2017 con 8 nuovi shopping center e 2 chiusure. Negli ultimi due mesi dell’anno si sono registrati due nuovi centri commerciali e tre ampliamenti, mentre per i retail park ci saranno due nuove inaugurazioni e un ampliamento. A oggi, quindi, in Italia registriamo 943 centri commerciali in Italia. L’annuale Osservatorio Confimprese-Reno sull’andamento degli stessi evidenzia una buona tenuta del canale comprensivo di centri commerciali, retail park e outlet. Di questi ultimi, nonostante la quasi saturazione del mercato outlet, ne sono stati aperti altri 3 nel corso del 2017.

Non è tutto oro

Ma dietro numeri certamente positivi si cela una realtà che, invece, è ben più complessa. Il mercato dei centri commerciali risulta, infatti, bivalente. Da un lato ci sono i centri commerciali di livello medio-alto che richiedono canoni sempre più alti, ma che garantiscono buone performance. Dall’altra parte, i centri commerciali di taglio convenience, che cercano di reagire al progressivo svuotamento delle gallerie e alla riduzione dei passaggi medi proponendo canoni di affitto competitivi.

Il lustro appena trascorso

Nel periodo 2012-2017, la ricerca di Confimprese-Reno ha fatto registrare un incremento delle GLA (la superficie media affittabile), con punte massime toccate dai centri AA che crescono mediamente del 23,3 per cento. I piccoli, di contro, si trovano ad affrontare un bivio: crescere e aumentare di rating o mantenere gli standard a parità di GLA. Le superfici dedicate all’ancora alimentare si riducono in media del 10,5 per cento tra il 2012 e il 2017, con la diminuzione massima che si registra nei centri di rating AA con una perdita di oltre il 17 per cento delle superfici. In generale, il numero delle medie superfici No Food aumenta in modo sostanzialmente omogeneo tra i rating: + 20,5  per cento medio.

Scenari futuri 2017-2020

Dal 2012 ad oggi, solo il 20 per cento dei 123 progetti previsti è stato praticamente implementato, di cui il 64 per cento in convenience. Ciò mostra come anche il consumatore sia cambiato, spostando le sue preferenze da beni di lusso a beni di prima necessità. Questo è provato dal numero di progetti presentati, che negli ultimi 4 anni è diminuito dell’80 per cento, ma presentando un tasso di successo maggiore, normalizzando, quindi, i tempi di realizzazione. Nei prossimi 4 anni sono previste 78 aperture, di cui 8 entro la fine del 2017, con il 46 per cento dei progetti avendo un rating superiore al BBB. Nel 2018 sono previsti 29 progetti, di cui 22 nuove strutture commerciali e 7 ampliamenti.

In Europa

Secondo lo studio “European Shopping Centres: The Development Story” di Cushman & Wakefield, nel primo semestre 2017, sono stati completati 825mila metri quadrati nell’Europa Centro-Orientale (CEE), rispetto ai 344mila mq ultimati nell’Europa Occidentale, che pure pesa per oltre due terzi (68%) della superficie complessiva di centri commerciali esistenti. In totale, sono stati inaugurati 34 nuovi centri (che rappresentano l’84 per cento della superficie completata nel primo semestre), ai quali si aggiunge l’ampliamento di 21 strutture. L’Italia si colloca in terza posizione con oltre 100mila metri quadrati. La superficie completata nel primo semestre risulta in calo dell’11 per cento rispetto allo stesso periodo del 2016: una diminuzione riconducibile all’aumento della competizione, cosi come al cambiamento dei comportamenti di acquisto e alla crescita dell’e-commerce. Entro la fine del 2018 si prevede il completamento di altri 6,8 milioni di metri quadrati, ora in costruzione. Secondo le conclusioni dell’analisi, “con l’evoluzione del retail, anche i centri commerciali stanno attraversando una significativa fase di transizione. L’attenzione si è spostata sulla creazione di spazi che possano attrarre, ispirare e coinvolgere i consumatori, facendo leva sulla dimensione esperienziale impossibile da replicare on-line. Le proprietà rispondono ampliando e rinnovando i centri esistenti e diversificando il tenant mix in funzione delle esigenze del bacino di riferimento. Molte strutture propongono nuove soluzioni tecnologiche e servizi per favorire la socialità, mentre gli operatori continuano a sperimentare concept e format innovativi”.